Разногласия в Черна гора по отношение на отварянето на пазара за недвижими имоти

28/04/2008

Обезпокоени, че твърде много имоти ще бъдат купени от чужденци, лидерите на Черна гора не успяха да постигнат единодушие за премахване на ограниченията за пазара на недвижими имоти в страната.

От Недялко Рудович за Southeast European Times в Подгорица -- 28/04/08

Опозицията иска недвижимите имоти да останат в ръцете на черногорци. [Гети Имиджис]

Две години след като Черна гора придоби независимост страховете, че руснаци и други чужденци могат да закупят големи парцели земя предизвикаха разгорещен дебат за либерализиране на законите за недвижимите имоти в малката адриатическа страна.

По-голямата партия от управляващата коалиция - Демократическата партия на социалистите на премиера Мило Джуканович, е за либерализация на пазара на недвижими имоти. Но нейният коалиционен партньор, Социалдемократическата партия, се присъедини към опозицията, настоявайки за по-големи ограничения, за да остане привлекателното крайбрежие на страната в ръцете на черногорци.

Поради разногласията по проблема, правителстовто оттегли проектозакон за имуществени права на чужденци, който бе поставен на обсъждане по време на пролетната сесия на парламента. Според конституцията, за да бъде одобрен този закон, е необходимо мнозинство от две-трети.

Според сегашното законодателство чужди търговски дружества могат да купуват имоти в Черна гора, но отделни лица от чужбина не могат. Всъщност много чужденци, обикновено с помощта на връзки в Черна гора, успяват да заобиколят ограничението, регистрирайки бизнес, който впоследствие ликвидират, след като са купили имота.

Черногорски административен съд е решил, че "чуждестранно частно лице, което не извършва икономическа дейност в Черна гора, не може да претендира за собственост върху земя". Остава неясно обаче дали това решение се изпълнява.

Статистическите данни подчертават значението на проблема. По време на 11-месечен период, 53% от общо 900 милиона евро в чужди преки инвестиции са били предназначени за придобиване на недвижимо имущество. Същевременно капиталовите потоци извън страната са възлезли на 450 милиона евро, което е две-трети от инвестираните в недвижимо имущество.

Черногорците, които продават наследено имущество изглежда купуват недвижими имоти извън страната - често в Белград или Нови сад - или просто използват приходите за потребление вместо за нови инвестиции, които могат да намалят външнотърговския дефицит и да увеличат заетосттта.

Вицеприемиерът Гордана Джурович, която се занимава с международните икономически отношения, отказа да подкрепи предложения от правителството закон за собствеността, заявявайки, че "той не предвижда условия на реципрочност".

Тя изрази подобно мнение относно проектозакон за държавната собственост с твърдението, че крайбрежните райони и гори трябва да останат държавна собственост. "Законът вместо това трябва да определи известни специални права за оползотворяването на тези държавани обекти чрез концесии, лизинг, даване по наем и подобни договорни разборедби", заяви Джурович.

Генералният секретар на Асоциацията на адвокатите обаче Бранислав Радулович смята, че настояването за реципрочност не е "особено силен аргумент".

"С теритоия от 13,812 кв км, човек се пита дали реципрочността е достатъчна, за да се защитят интересите на Черна гора. По отношение на Русия например този принцип е абсолютно безсмислен", казва Радулович.

Вицепремиерът Гордана Джурович, която се занимава с международните икономически отношения, отказа да подкрепи предложения от правителството закон за собствеността с аргумента, че "той не предвижда условия на реципрочност". [Правителство на Черна гора]

"Черна гора може да увеличи концесиите като начин за привличане на чужди инвестиции, както направи България", предлага тя. "България не разпродава своята собственост, а вместо това сключи споразумения за концесии с чужди инвеститори, позволявайки им да използват и управляват собствеността в продължение на 99 години. Така тя не изгуби собствеността върху земята, а в същото време предотврати манипулациите и сключването на фиктивниспоразумения."

Председателят на Съюза на работодателите Предраг Митрович предупреди, че държавата трябва да вземе впредвид подобни практики на европейски и други страни в региона.

"На практика става така, че страните с т.н. либерално законодателство се оказват обсадени от "икономически тероризъм", продавайки земята си срещу пари, идващи от сиви и черни икономики от чужбина", казва той. "Подобни либерални закони са особено опасни за малки държави като Черна гора и аз смятам, че държавата трябва да действа по-предпазливо."

От своя страна съветникът в Министерството на финанасите Предраг Стаматович твърди, че държавата няма право да ограничава бизнес правата на отделни лица върху частната собственост, включително прехвърлянето на правата върху други лица.

"Кой има правото да пречи на по-нататъшното развитие и на притока на чужд капитал?", пита той, посочвайки, че данъците върху прехвърлянето на собственост са осигурили 40 милиона евро за държавния бюджет миналата година.

По време на преговорите, които доведоха до подписването на Споразумението за стабилизация и асоцииране миналата година, Черна гора обеща да отвори пазара си за недвижимо имущество за граждани на страни-членки на ЕС.

Осъществяването на ССА се очаква да започне през 2010 г. след като парламентите на всички 27 страни-членки на ЕС ратифицират споразумението

Щом Черна гора стане страна-кандидатка за членство в ЕС, преговорите ще започнат по всички глави от acquis communitaire. Докато извършва първоначален скрининг на законите в Черна гора, Европейската комисия ще оцени и мащаба на хармонизиране с критериите на ЕС. Имуществените права за граждани на ЕС ще попаднат в главите за свободно движение на стоки и капитал. Тези глави в миналото се оказаха сред най-трудните за страните-кандидатки, които не искат да дадат правото за управление на техните недвижими имоти.

Така например Хърватия не можа да приключи преговорите по главата за свободно движение на капитали. По време на скрининга преди две години експерти на Европейската комисия направиха заключението, че хърватското законодателство не отговаря на стандартите на ЕС.

Въпреки предупрежденията на ЕС, Хърватия се бави с приемането на съществени промени, които биха позволили на граждани на ЕС "да имат необходимите права, които ще им дадат възможност да придобиват недвижимо имущество в Хърватия", както се изразяват в ЕС. Но според ССА и други документи, Хърватия трябва да завърши либерализирането на пазарите си за недвижимо имущество до 2009 г.

Гражданите на Германия, Белгия, Великобритания, Франция, Холандия и Испания могат да придобиват недвижимо имущество в Хърватия на основата на двустранни споразумения. Процедурата обаче може да отнеме до две години поради бюрократичната администрация. В резултат на това мнозина бъдещи собственици прибягват до практика, подобна на съществуващата в Черна гора и регистрират фирми, след което придобиват недвижимо имущество без ограничения.

Всички нови страни-членки на ЕС се опитваха да ограничат продажбите на недвижимо имущество на чужденци в преговорите си с ЕС, когато въпросните имоти са вторични резиденции или икономически важни райони. Най-успешният опит бе на Малта. Никой, който не е живял в Малта най-малко пет години няма правото да купи вторична резиденция, като това също важи и за малтийски граждани, живеещи в чужбина.